Lagstiftning och praxis skiljer sig ganska mycket mellan hyresavtal för lokal och hyresavtal för privata lägenheter. Exakt hur ditt avtal ser ut eller kommer att se ut behöver du noga kontrollera själv. Nedan är lite tips om vad man bör titta på som hyresgäst.
Långa bindningstider
När man hyr en lägenhet så har man oftast inte mer än tre månaders uppsägningstid för ett tillsvidarekontrakt. Står det något annat så gäller ändå högst tre månader. Vid lokalhyra så är det vanligast att man binder sig för en viss tid. Det vill säga, om du inte sagt upp lokalen till exempel tre månader innan avtalets utgång, så hyr du den ett eller flera år till.
Det är också vanligt med långa avtal Framförallt treårsavtal. Detta har sin grund i att man, enligt lagen, inte får ha rörligt pris, till exempel så kallad indexreglering, av hyran om avtalet är kortare än tre år. Även förlängningstiden måste vara tre år för att man ska få använda sig av rörliga delar i hyressättningen. Många hyresvärdar använder sig av indexreglering då det blir lättare att justera hyran utan att behöva förhandla om. Detta kan vara ett problem för nystartade företag, men man kan komma runt detta om hyresvärden skriver in en ensidig uppsägningsrätt för hyrestagaren efter till exempel ett år. Denna uppsägningsrätt får enbart gälla avflyttning, ej uppsägning för omförhandling.
Ursprunglig skick
När man sagt upp sitt hyreskontrakt så finns ingen särskild lagstiftning som reglerar ersättning för renovering eller skador. Det är allmänna rättsgrunder som gäller. Det betyder att du som hyresgäst aldrig kan begära ersättning för renovering med mera som du gjort i lokalen, oavsett om du avlämnar den i bättre skick eller inte. Det är upp till hyresvärden att avgöra om lokalen ska återställas i sitt ursprungliga skick eller kan avlämnas i det renoverade bättre skicket. Hyresvärden måste dock acceptera visst rimligt slitage för aktuell hyresperiod.
Byte av verksamhet
Det är ett ganska vanligt problem att man i kontraktet inte specificerar tillräckligt noga vad lokalen får användas till. Hyresgästen har begränsade möjligheter att byta verksamhet i en lokal om hyresvärden inte skulle vilja tillåta detta. Jordabalken säger att hyresgästen inte får använda lokalen till annat än det avsedda. ändamålet. Om hyresgästen ändrar ändamålet för lokalen och efter tillsägelse inte korrigerar detta så är hyresrätten förverkad. Det vill säga, hyresvärden kan säga upp kontraktet oavsett avtalad hyrestid med mera. Om hyresvärden säger upp avtalet så har en hyresgäst som hyrt lokalen i minst två år rätt att klaga till hyresnämnden för att få sin sak prövad. Hyresgästen måste ha “beaktansvärda skäl” för att ändra sin verksamhet, och hyresvärden får inte ha “befogad anledning” att vägra. Befogad anledning kan vara till exempel att man inte vill ha utsläpp av matos, störande musik på nätterna, eller att man efter byte av verksamhet konkurrerar med andra hyresgäster.
Uppsägning på grund av villkorsändring
Till skillnad från bostäder så kan lokaler sägas upp för omförhandling. Men de formella kraven är väldigt strikta, både vad gäller uppsägning för omförhandling och uppsägning för avflyttning. Grundregeln är dock att om man inte kommer överens så måste hyresgästen flytta.
Sägs lokalen upp på grund av villkorsändring så ska de nya villkoren vara mycket väl preciserade i uppsägningen. Man kan alltså inte säga upp avtalet för någon slags omförhandling. Uppsägningen måste också innehålla information om att om hyresgästen motsäger sig villkorsändringen så har hen två månader på sig att vända sig till hyresnämnden för klagan. Om detta inte är preciserat så är uppsägningen ogiltig och avtalet löper vidare.